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Buying a B&B, Agriturismo or an Hotel in Italy

Rent to Buy is a methodology of buying and selling real estate aimed at allowing the purchase of an immovable property, of any type, with a gradual, flexible method and economically more advantageous than buying with the traditional method. Rent to Buy is therefore not a contract, but rather a preparatory program for purchase that can be achieved by choosing  between two different contractual schemes, both perfectly regulated.
This idea can become a reality and provide a new sustainable way of life where your personal expectations align perfectly with a business opportunity.
Italy is a world top tourist market and owning a property close to the main tourist destinations can be a guarantee of a successful long-term project.
Unfortunately, foreigners are almost never eligible for an Italian mortgage for this type of property and the financing of the property can be very difficult.
Rent-to-Buy represents a powerful financial leverage to buy a B&B, Agriturismo or a hotel in Italy.
The advantages are:
> Saving money on the mortgages, interest rate and tax > Making the Vendor happy to sell his property on fair terms
> Generating immediate cash from the investment > Entering into a stable and growing market > In this specific case Rent-to-Buy must be considered as a way to prepare for the future mortgage.
We generally propose:
>6 year contractual duration > Minimum 10% down payment > Monthly rates equal to 30% of the sale-price > Complete the balance payment securing a 50% mortgage > Using a Rent-to-Buy contract will enable you to:
a) Pay the monthly payments from the income generated by the hotel-business
b) Generate a credible and stable credit score allowing the bank to lend the money (50% mortgage) on the base of the signed Rent-to-Buy agreement and the certified hotel turn-over.
Because acquiring a property operating as a B&B, Hotel or Agriturismo is like buying a business, the Rent-to-Buy contractual terms & conditions are much more complicated than those for the purchase of a residential property.
This type of contract will certainly be beyond the experience and competence of traditional Real Estate agents and Lawyers, so it is vital that you use a professional dedicated to this kind of transaction: the Rent-to-Buy expert!
For this reason, and to avoid unexpected surprises, it is absolutely crucial to use the service of a firm highly specialized in this extremely technical area (Rent-to-Buy for hotel business).
If you are a motivated and serious buyer, don’t waste time and opportunities to arrange such a complicated agreement alone. Reduce the risks and enhance your chances of success by using a professional Rent-to-Buy advisor.
Our unique experience and knowledge will help you succeed in getting your Italian bargain in almost no time.
Don’t miss the chance to buy a business in Italy and live happy in Bel Paese.
Contact us to find out more about our Rent-to-Buy friendly B&Bs, Agriturismos and Hotels for sale in Italy.

Montly Payments, Installments, Term of Contracts are variable according to Exacting Buyer an Seller.

I vantaggi, anche fiscali, per i VENDITORI che utilizzano il Rent to Buy.

Se vuoi vendere più agevolmente un immobile in una situazione di mercato generalmente stagnante ed in alcune zone addirittura al collasso, sicuramente il Rent to Buy rappresenta uno strumento utilissimo se non addirittura indispensabile. Non è assolutamente detto che riducendo il prezzo tu riesca a vendere. Potrebbero esserci altri ostacoli che impediscono ai tuoi potenziali clienti di acquistare e tu, con il Rent to Buy, potresti consentire loro di superarli. Senza dover disastrosamente svendere il tuo immobile o rassegnarti ad un semplice affitto, potenzialmente rischioso e fiscalmente penalizzante.
Se, invece di affittare, vendi con il Rent to Buy, ottieni i seguenti vantaggi:
– puoi percepire ogni mese un flusso di cassa molto piu alto di quello di un normale affitto;
– hai un conduttore di livello superiore rispetto a quello che potresti avere in una normale locazione, sia in termini di affidabilità economica, sia in termini di cura del tuo immobile, che il tuo inquilino-futuro proprietario, essendosi impegnato nell’acquisto, tratterà come se fosse già suo;
– ti metti al riparo da ulteriori ribassi del mercato immobiliare, avendo fissato oggi il prezzo di vendita;
– vieni largamente premiato sotto il profilo fiscale: paghi le imposte, anche con la cedolare secca, solamente su quella parte, della tua riscossione mensile, destinata all’affitto/godimento del bene, mentre non paghi nulla sulla quota che viene accantonata sul futuro acquisto.

Esempio. N.B. VERSAMENTO INIZIALE dal 10% al 20%. VERSAMENTO MENSILE e DURATA CONTRATTO AFFITTO da CONCORDARE.

Buying a Home in Italy

Rent to Buy’s financial structure works as follows: the purchaser buys the property in monthly instalments of which a significant part is paid towards the sale price and a marginal part as rent. The specific proportions of these two elements can be negotiated by the parties.
This payment method results in completion at the end of the contract and the consequent transfer of the ownership of the property (Rogito).
However, the purchaser has the right to anticipate the closing of the contract (Buying Option) by paying the whole sale price. If he exercises this right, from that moment he will benefit from the fact that he no longer has to pay the monthly rent for the use of the property.
In 2014 Rent to Buy was formally introduced into the Italian legal system with the Decree 133/2014 –  Art. 23 (Decreto Sblocca Italia).  Soon after the details of its fiscal implications were properly described by the Italian Revenue Agency (Agenzia delle Entrate) in Circolare 4/E 19.02.2015. This reconfirmed the complete implementation of this juridical instrument as a secure method to buy property in Italy.
This new Decree has brought in a different way to use Rent to Buy as it defines it as a payment plan which completely replaces the mortgage with a maximum term of 10 years.
Its distinctive feature is the compulsory 10 years filing of the deed, which represents the most remarkable legal protection as it gives the buyer security in the case of the seller’s bankruptcy or death or in the case of creditor aggression on the property.
The typical Rent to Buy agreement is a contract which includes both the sale-purchase and lease agreement in a single deed.
The financial structure:
Minimum 10% down payment as a deposit.
– Regular monthly payments: 75% as an instalment towards the sale price and 25% as rent for the use of the property.
This financial formula creates 3.33% revenue (rental income) for the Seller, and thereby represents the win-win spirit of the agreement:
A)    The Buyer will save money because the non-resident mortgage cost would have been higher than the 3.33% paid as rent.
B)    The Seller gets 3.33% capital return of the “lent” amount until the termination of the contract or upon the purchaser’s Buying Option call.
The Buyer has always the right to activate the Buying Option paying the full sale price and completing the property ownership transfer.
Here follows an example:

 

Ren to buy: Cos’è
Il rent to buy è un programma preparatorio all’acquistoche permette di entrare in casa come conduttore e diventarne proprietario alla scadenza prestabilita, pagando rate mensili assimilabili a un affitto. Con il rent to buy alla fine del periodo transitorio il conduttore avrà accantonato una somma di entità più o meno pari a un anticipo. A quel punto, se non si dispone della somma necessaria a estinguere il debito, è possibile richiedere il mutuo. Se si è stati puntuali nel versamento delle rate durante il cosiddetto periodo di godimento, il finanziamento può essere erogato con più facilità perché si è data prova di essere buoni pagatori.
 Il rent to buy è particolarmente consigliato se non hai la liquidità necessaria per dare un anticipo.
Come funziona
Dopo aver individuato l’immobile da acquistare, è necessario versare una caparra di importo normalmente basso. In Gran Bretagna, ad esempio, è in genere intorno al 6% del valore dell’immobile (su 100mila euro, si versa una caparra da 6mila) e in Italia non ci si discosta molto da questo valore che comunque viene concordato tra le parti. Alla fine del periodo ‘transitorio’ le rate vengono detratte in tutto o in parte (anche qui la casistica è varia) dal prezzo di vendita fissato inizialmente. L’art. 23 del decreto Sblocca Italia prevede che per i contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili (così viene definito il rent to buy) la stipula del contratto con atto notarile e la trascrizione nei Registri immobiliari. Operazione che garantisce l’inquilino in caso di ipoteche sull’immobile o di fallimento del venditore, tutelando al tempo stesso quest’ultimo che rimane proprietario dell’abitazione sino a quando non viene pagato per intero il prezzo pattuito. La norma prevede, in caso di mancato pagamento di un certo numero di canoni, fissato dalle parti, ma non inferiore a un ventesimo del loro totale, che l’inquilino debba lasciare l’immobile e il proprietario possa trattenere a titolo di indennizzo quanto sino ad allora versato. Se, viceversa, il venditore è inadempiente deve restituire la parte degli importi mensili pagati come corrispettivo di vendita più gli interessi legali.
 Il canone mensile: come si calcola
Le parti concordano l’entità delle rate che, solitamente, ma non sempre, sono un po’ più alte rispetto a un canone medio di locazione richiesto sul mercato per una analoga tipologia di abitazione.
 I vantaggi del rent to buy
Il vantaggio per l’acquirente consiste nella possibilità di prendere subito possesso di un’abitazione rimandando di qualche anno la stipula di un eventuale mutuo. La formula è particolarmente indicata per chi non dispone di una somma sufficiente a dare un anticipo. Il rent to buy è stato utilizzato dai costruttori negli ultimi anni per alienare più facilmente quelle abitazioni rimaste invendute a causa della crisi finanziaria.
 Il contratto: come funziona
L’art. 23 del Decreto Sblocca Italia prevede per il rent to buy un nuovo tipo di contratto unico nel quale si abbinano un contratto di locazione e un preliminare di vendita dell’immobile. Ciò significa che dopo un numero di anni prestabilito il conduttore può decidere se acquistare l’abitazione detraendo dal prezzo fissato inizialmente i canoni pagati in tutto o in parte. Il contratto deve essere inoltre stipulato da un notaio e trascritto nei Registri immobiliari. La trascrizione ha una durata di 10 anni. La legge fissa inoltre in tre anni la durata del contratto di locazione, periodo che può essere elevato sino a 10 anni a discrezione delle parti.
Cosa succede se l’inquilino non esercita l’opzione di riscatto
La legge prevede che alla fine del periodo di godimento il conduttore possa anche non procedere all’acquisto e lasciare l’immobile oppure continuare ad abitare la casa come affittuario perdendo però le agevolazioni sul canone. Il conduttore ha anche la facoltà di nominare un terzo soggetto come previsto da tutti i contratti preliminari e cedere il contratto.
 Rent to buy e affitto con riscatto: le differenze
L’affitto con riscatto è la modalità di vendita delle case popolari utilizzata negli anni 60. A differenza del rent to buy il periodo di godimento era molto più lungo (anche 20/30 anni). Dal punto di vista contrattuale, l’affitto con riscatto prevede un contratto di locazione affiancato da un contratto d’opzione d’acquisto. Nel contratto di locazione si può inserire una clausola che dà al conduttore il diritto di poter acquistare l’immobile al prezzo pattuito inizialmente. In caso di riscatto, i canoni pagati vengono considerati come acconto e detratti dal prezzo di vendita.
 Il rent to buy non va confuso con l’affitto con riscatto, che è un contratto di locazione vero e proprio.

LE NOVITÀ DELLO “SBLOCCA ITALIA” IN TEMA DI RENT TO BUY
Il decreto Sblocca Italia all’art. 23 introduce nell’ordinamento la nuova formula contrattuale del “rent to buy” definendo le tutele previste per le parti contraenti, rimuovendo così alcuni ostacoli alla diffusione di questi schemi contrattuali, finora privi di disciplina specifica e quindi di una tutela giuridica certa, specie se attuati mediante atti non trascritti nei Registri Immobiliari.
La norma recepisce le proposte presentate al Legislatore dal Notariato le quali prevedevano di intervenire sia sul piano tributario sia sotto il profilo civilistico. Obiettivo: promuovere l’utilizzo di questa formula contrattuale che potrebbe favorire la ripresa delle contrattazioni nel settore immobiliare, permettendo al cittadino di comprare casa in un momento di difficoltà di accesso al credito e ai costruttori di liberarsi dell’invenduto.
Che cosa è il rent to buy: Con il termine rent to buy si intende un’operazione unitaria -che può svilupparsi in forme diverse- attraverso la quale viene assicurato a chi ha intenzione di acquistare un immobile, la possibilità di conseguire da subito il godimento dell’immobile individuato, con pagamento di un canone periodico e di rinviare a un momento successivo l’acquisto vero e proprio dell’immobile e il pagamento del relativo prezzo, dal quale vengono scomputati, in tutto o in parte, i canoni pagati in precedenza.
Vantaggi per chi compra: – Si ottiene il godimento dell’immobile senza corrispondere fin da subito l’intero prezzo della compravendita; – Si ottiene più facilmente un finanziamento al momento dell’acquisto per il minor importo del prezzo ancora dovuto rispetto al valore dell’immobile, in considerazione di quanto anticipato con i canoni; – Si ha maggior tempo per alienare a buon prezzo un eventuale altro immobile del quale si è già proprietari; Per chi vende: – Si facilita l’occupazione e la successiva alienazione di immobili che altrimenti potrebbero restare vuoti e privi di acquirenti; – Si consegue un immediato introito finanziario; – Si alleggeriscono i costi di gestione degli immobili, che possono essere addebitati al detentore.
Le novità dello “Sblocca italia”: Il decreto risolve alcune criticità che derivavano dalla mancanza di una specifica normativa in materia. L’aspetto fondamentale è rappresentato dalla trascrivibilità del contratto nei Registri Immobiliari, con un’efficacia rapportata alla durata del contratto stesso e comunque per un periodo non superiore a dieci anni (efficacia non limitata quindi a tre anni come per la trascrizione del preliminare).
I vantaggi della trascrizione:
– proteggere il conduttore-futuro acquirente da “vicende” che possano riguardare il concedente-futuro venditore prima del passaggio di proprietà: ad es. se quest’ultimo vende ad un terzo soggetto l’immobile dopo la trascrizione di cui all’art. 23, l’acquisto della proprietà da parte del conduttore prevale anche se successivo; il conduttore può opporre il contratto di godimento agli eventuali soggetti ai quali il concedente abbia ceduto l’immobile in questione dopo la suddetta trascrizione;
– nel caso non vada a buon fine l’acquisto della proprietà, la restituzione della parte dei canoni imputabile a prezzo è garantita da un privilegio speciale immobiliare sull’immobile concesso in godimento (se il concedente fallisce, sul ricavato dall’asta dell’immobile per primo beneficia il conduttore);
Il rapporto contrattuale è regolato dal Codice Civile come i rapporti tra usufruttuario/nudo proprietario: ad esempio, le spese di manutenzione ordinaria sono a carico del conduttore, mentre le riparazioni straordinarie sono a carico del concedente;
Risoluzione del contratto per inadempimento:
– Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore a un ventesimo del loro numero complessivo. In caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali. – In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile e acquisisce interamente i canoni a titolo d’i indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto.
Fallimento:
– qualora una delle parti venga coinvolta in un fallimento il curatore, con l’autorizzazione del comitato dei creditori, valuta l’opportunità di continuare il rapporto; – particolare tutela è accordata al conduttore, essendo limitati i casi in cui può essere dichiarata l’inefficacia del contratto in pregiudizio dei creditori.
Gli accordi delle parti:
la nuova disciplina normativa lascia ampio spazio all’autonomia privata, dal momento che le parti del contratto restano libere di regolare in base alle proprie specifiche esigenze la durata della fase “di godimento” (pur con il limite temporale dell’efficacia prenotativa della trascrizione) e la quota di canone imputabile a corrispettivo della successiva vendita. Parimenti rimessa all’autonomia contrattuale è la possibilità di prevedere diritti di recesso, clausole penali e/o meccanismi condizionali, nonché disciplinare la stessa cedibilità della posizione contrattuale ovvero regolamentare gli effetti dell’inadempimento dell’obbligo di trasferimento, oltre a quanto già previsto dalla norma.
(fonte: Consiglio Nazionale del Notariato)

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