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Importanza della Regolarità Urbanistica di un Immobile.

Ogni immobile viene legittimato e reso conforme alla normativa edilizia con un progetto depositato al comune. Conoscere la conformità edilizia e urbanistica è utile in caso di trasferimento, surroga o accensione di un mutuo. Le responsabilità della conformità in caso di rogito non sono del notaio ma del venditore, per tutelarsi è possibile affidare la redazione di una dichiarazione ad un tecnico abilitato. 

Regolarità urbanistica

Ogni immobile, per essere realizzato, deve essere autorizzato da un procedimento dell’amministrazione comunale chiamato titolo abilitativo. La normativa di riferimento è il TUE (Testo Unico dell’Edilizia DPR 380/01).

La corrispondenza tra il progetto depositato al comune da un tecnico abilitato e lo stato di fatto dimostra la regolarità urbanistica (detta anche regolarità edilizia).

I titolo abilitativi con cui può essere autorizzato un edificio sono variati negli anni:

  • Licenza Edilizia: dal 1942 con la Legge 1150
  • Concessione Edilizia Onerosa: dal 1977 con la Legge 10
  • Permesso di Costruire: dal 2003 con il TUE DPR 380/01

I condoni edilizi concorrono a rendere un immobile regolare dal punto di vista urbanistico-edilizio quando viene rilasciato dal comune la Concessione in Sanatoria. I condoni sono stati tre: nel 1985, nel 1994, nel 2003.

Per immobili precedenti al 1942 si considera come legittimità urbanistica la planimetria catastale d’impianto del 1939-1940

Come verificare la conformità urbanistica ed edilizia di un immobile

Per verificare se un immobile (appartamento, villa, negozio o qualsiasi altro manufatto) è dotato della conformità urbanistica bisogna confrontare lo stato di fatto con il progetto depositato negli archivi comunali.

L’edificio potrebbe essere stato modificato o realizzato in maniera difforme al progetto presentato al comune. In questo caso non è possibile rilasciare la conformità urbanistica.

 

Quando è necessaria la regolarità urbanistica ed edilizia di un immobile

  • Per una compravendita: è consigliabile verificare la regolarità prima dell’offerta di acquisto perché se l’immobile ha dei vizi può essere venduto e l’acquirente ne diventerà responsabile.
  • In caso di interventi edili come per una ristrutturazione.
  • Per richiedere un mutuo.

 Principali cause di irregolarità

Esistono diversi tipi di difformità che non permettono il rilascio della conformità:

  • Edificio abusivo: quando non esiste alcun titolo abilitativo. (l’immobile è stato realizzato senza nessun provvedimento amministrativo). In questo caso un nuovo condono edilizio o un Permesso di Costruire in Sanatoria possono sanare la situazione. L’immobile in alcuni casi si può comunque vendere ed il nuovo proprietario diventerà il responsabile dell’abuso.
  • Piccole modifiche interne: in questo caso è possibile sanare la situazione con una CIL per lavori già eseguiti (se i lavori sono stati effettuati dopo il 26 maggio 2010) o con una DIA in Sanatoria.
    Esempio: spostamento di alcune stanze, demolizione di tramezzi, unione del soggiorno e della cucina.
  • Modifiche esterne e aumento di volumetria: è possibile sanare con una DIA o Permesso di Costruire in Sanatoria
    Esempio: chiusura del balcone con una veranda, apertura di una finestra o porta, cambio di destinazione d’uso, fusione o frazionamento di unità immobiliari.

Nella pratica le difformità sono innumerevoli ed ogni fattispecie merita una valutazione ed una risoluzione specifica. Non tutte le difformità si possono sanare, quindi bisogna prestare la massima attenzione prima di un acquisto.

Non confondere la regolarità catastale con quella urbanistica

Spesso la regolarità catastale e quella edilizia vengono confuse.

Regolarità Catastale: è la corrispondenza tra lo stato di fatto ed i dati catastali. Il catasto (Agenzia del Territorio) è un ufficio statale che ha una funzione prettamente fiscale. Non è “probatorio” e non dimostra alcunché rispetto alla regolarità edilizia dell’immobile. Paradossalmente possono esistere immobile abusivi ma accatastati.

Regolarità Urbanistica: è la corrispondenza tra lo stato di fatto ed il titolo abilitativo con cui il comune (ente competente in materia edilizia) ha autorizzato la realizzazione dell’immobile. Questa è la regolarità “più importante” che va verificata in sede di rogito o prima di interventi di “ristrutturazione”.

Ciò che permette di verificare la presenza o meno di un abuso edilizio non è mai il catasto mea solo il titolo abilitativo al comune.

Marco Porcorossi g e o m e t r a  Via S. Bonaventura 7 01100 Viterbo Tel 0761345303 – Cell.3287539443 marcoporcorossi@gmail.com  marco.porcorossi@geopec.it 

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