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IMMOBILI ABUSIVI E LORO COMMERCIABILITA’

Va fatta una sostanziale differenza tra: la commerciabilità del bene, ovvero la sua possibilità di essere venduto legittimamente, e la legittimità urbanistica, che è la rispondenza dello stato dei luoghi a quanto autorizzato dal Comune.

Esiste uno spartiacque fondamentale in materia, ed è la data del 1 settembre 1967, giorno di entrata in vigore della legge 765/67 che ha riformato la più vecchia legge urbanistica 1150/42. Oggi queste leggi sono confluite nel D.P.R. 380/01 che rappresenta il testo unico dell’edilizia.

Successivamente, la legge 47/85 (la famosa legge del condono edilizio che ha anch’essa innovato le norme urbanistiche, al di là dello stesso condono) all’art. 41 stabilisce chiaramente che gli immobili la cui costruzione è iniziata dopo il 1 settembre del 1967 possono essere commercializzati solo se si può attestare la loro legittimità. Dunque, andando per logica, gli immobili la cui costruzione è iniziata prima della fatidica data possono essere commerciati anche se privi della legittimità urbanistica. Il concetto si estende alle opere che hanno modificato gli edifici esistenti (la legge, da quando esistono le norme urbanistiche, ha sempre sancito che l’autorizzazione edilizia serve sia per costruire ma anche per modificare gli edifici: solo che in tempi remoti non era per niente stabilito quali fossero le forme di modifica assoggettate alla licenza – mentre oggi grosso modo si – , e quindi di fatto qualunque modifica, anche la più banale, era soggetta a permesso di costruire) e, quindi, possono essere commercializzati immobili nei quali sono intercorse delle modifiche prive di autorizzazione, purché sia dimostrabile che tali opere sono state iniziate prima del 1 settembre 1967.

In ogni caso è opportuno specificare che l’immobile si trova in tale condizione anche nell’atto di rogito, anche se il notaio vi dirà che la sola dicitura “ante 1967” e un atto di notorietà sono sufficienti a tutelare entrambe le parti. In ogni caso, l’assenza di legittimità, anche se ante 1967 rimane comunque un problema, e chi compra deve essere consapevole di cosa acquista. Soprattutto, per essere certi di rogitare senza problemi sarebbe opportuno verificare e far certificare da un tecnico che l’abuso edilizio è effettivamente antecedente al 1967, comprovando la cosa possibilmente anche con della documentazione tecnica, fotografica o documentale. La perizia che ne deriva potrebbe essere allegata all’atto di rogito: questo tutela tutti, il notaio e le parti.

Nel caso di acquisto di un immobile con un abuso non sanato, non sarà possibile presentare per l’immobile nessuna nuova pratica edilizia, benché banale come una CILA per spostamento tramezzi interni, in quanto il tecnico non potrà asseverare la legittimità dello stato dei luoghi, che è requisito essenziale per ottenere nuove autorizzazioni edilizie.

La banca solleverà problemi seri nel concedere un mutuo su un immobile in tale stato di abuso: questo può essere un problema per chi compra e quindi anche per chi vende, perché si restringe il campo di possibili acquirenti, cioè ci si limita a quelli che hanno già la disponibilità economica per acquistare senza chiedere prestiti.

Dunque di fatto è possibile liberamente acquistare/vendere un immobile con un abuso che sia dimostrabile essere stato commesso prima del 1 settembre 1967, ma da un punto di vista amministrativo l’immobile rimane abusivo fino a che non diventi possibile sanarlo.

Marco Porcorossi g e o m e t r a  Via S. Bonaventura 7 01100 Viterbo Tel 0761345303 – Cell.3287539443 marcoporcorossi@gmail.com  marco.porcorossi@geopec.it 

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