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Perchè dare l'Incarico di Vendita? Posso farlo da Solo!

Capisco il vostro desiderio di risparmiare il % della provvigione, ma raramente succede che un privato che ha venduto da solo ha poi effettivamente risparmiato quel %.
In primo luogo, perché ogni acquirente, sapendo che vendete da soli, vi chiederà di fargli uno sconto pari alla cifra che avreste dato all’agenzia.
In secondo luogo, dovrete pagarvi da soli la pubblicità per almeno 6 mesi e forse anche di più.
In terzo luogo, dovrete pagare qualcuno (un tecnico) ogni volta che avrete bisogno di recuperare o sistemare la documentazione. Infine, gli studi dimostrano che i privati abitualmente vendono la loro casa o sotto prezzo, o così tanto sovrapprezzo che poi devono ridurre il prezzo in modo significativo per riuscire a vendere.

Diamo un’occhiata al piano di marketing, quali elementi è in grado di fare da solo?
Fare Foto e Virtual Tour 360°, Foto e Video con Drone, Planimetrie 3D, Home Staging 3D, Grafica? Promozioni su Facebook, Google, Portali Italiani e Europei a prezzi di Agenzia? Vagliare Richieste, prendere Appuntamenti per Visite, Consulenze di Architetti per Modifiche strutturali, di Geometri per Catasto e Conformità?

Che differenza c'è tra INCARICO VERBALE, NON in ESCLUSIVA e in ESCLUSIVA?

INCARICO VERBALE. 
Affidare un incarico verbale ad un agente immobiliare significa sostanzialmente non sottoscrivere alcun accordo con il medesimo e, quindi, non assumere alcun impegno. In realtà, questo è il tipo di incarico più pericoloso.  Nell’incarico verbale non è stato disciplinato alcun importo provvigionale e, quindi, è determinato dagli usi delle camere di commercio. Inoltre, gli aspetti negativi di questa tipologia di incarico di vendita si riassumono nell’aleatorietà del rapporto tra proprietario ed agente immobiliare e nell’incertezza per le parti che siano esattamente chiariti tutti gli aspetti dell’accordo (prezzo di vendita, modalità di pagamento del prezzo, provvigioni e tempi di rilascio dell’immobile), aspetti che spesso rimangono nebulosi fino all’ultimo e diventano causa di discussioni ed incomprensioni, che nella stragrande maggioranza dei casi hanno come precipuo risultato quello di far naufragare le trattativa. A questo si aggiunga che, con un incarico verbale, un agente immobiliare non è motivato a vendere quel determinato immobile, perché ogni agente immobiliare nella sua carriera ha sofferto più di una frustrazione e delusione (che spesso significa la perdita di tanti soldi) per essersi fidato delle parole di un proprietario.

INCARICO NON IN ESCLUSIVA. Se il Venditore Trova un Acquirente sconosciuto nessuna Provvigione è dovuta. (Salvo in caso di Proposta d’Acquisto dall’Agenzia)
Questo tipo di incarico si manifesta nella moltiplicazione di annunci di numerose agenzie (oltre che del proprietario medesimo) dello stesso immobile con immediata generazione, come primo risultato negativo, di moltissima confusione nei clienti, i quali percepiscono tale moltitudine di diverse agenzie impegnate a vendere lo stesso identico immobile come il segnale più evidente che il proprietario navighi in cattive acque ed abbia fretta di vendere l’immobile. Addirittura diventa una mistura pericolosissima, quando si fondono insieme incarico verbale ed incarico non in esclusiva, circostanza che si verifica tantissime volte, e che moltissime volte genera litigi, incomprensioni e pessimo ritorno di immagine dell’immobile stesso.

INCARICO IN ESCLUSIVA. Se il Venditore Trova un Acquirente sconosciuto, una Provvigione, già concordata, è dovuta.
E’ l’incarico per antonomasia, il tipo di rapporto che qualunque Agente Immobiliare Professionista predilige, perché consente al proprietario di avere un rapporto con un solo interlocutore e di disciplinare con quest’ultimo per iscritto tutti gli aspetti del loro rapporto commerciale, senza lasciare nulla al caso o alla libera interpretazione di una delle parti. Un ulteriore vantaggio per il proprietario, con tale incarico, è la sicurezza di aver ottenuto dall’agente tutto l’impegno di tempo, risorse umane e soldi della sua agenzia al fine di tentare in ogni modo di vendere quel determinato immobile e non in base al caso o alla fortuna come negli altri due tipi di incarichi. Inoltre, l’incarico in esclusiva consente al proprietario di non rischiare che il suo immobile sia proposto a prezzi differenti dalle tante agenzie

Come si riconosce un Agente Immobiliare Abilitato?

Potrai farlo chiedendogli il numero di iscrizione al REA (Repertorio Economico Amministrativo) della Camera di Commercio di competenza e puoi verificare tu stesso presso la Camera di Commercio che il numero e l’iscrizione fornita siano regolari e che sia iscritto realmente come agente immobiliare e non ad altro titolo.

 

Perchè dovrei dare a OnlyBeautifulHouses, agenzia Immobilare appena aperta, l' incarico di Vendere il Mio Immobile?

Comprendo il Tuo scetticismo. Sono architetto ma ho lavorato per 30 anni nella Pubblicità, Grafica, Siti Web, Social. Sono pilota di Droni e appassionato di Tecnologia. Da tempo ho notato che nell’Immobiliare pochi sfruttano le Nuove Tecnologie per la Valorizzazione dell’Immobile (Analisi Digitale Comparativa per la Valutazione, Tour 360°, Rendering 3D, Home Staging, Droni….) e i nuovi mezzi di comunicazione per la Promozione (Facebook, Twitter, Instagram, Google…). OGGI NON BASTA PIU’ UN CARTELLO APPESO O I SOLITI PORTALI, ma, secondo il Target del Potenziale Acquirente,  allargare l’area della Promozione Ho quindi deciso di cimentarmi in questa nuova Sfida. Ho raggiunto l”Abilitazione, registrato il mio marchio e aperto  OnlyBeautifulHouses Immobiliare. Se hai un Immobile veramente bello, ma un pò difficile da vendere al Tuo prezzo, contattami senza impegno WhatsApp 338 50 76 016

Ok! Voglio darvi l'Incarico di Vendita del Mio Immobile. Che documenti devo avere?

  1. Documento Identità per Fotocopia e Codice Fiscale.
  2.  Certificato che attesti lo stato civile o il regime patrimoniale, piú precisamente:
    – se persona libera di stato (celibe/nubile/vedova): certificato di stato libero/di vedovanza (in carta libera);
    – se persona coniugata: estratto di matrimonio (in carta libera da chiedersi presso Comune ove si è celebrato il matrimonio);
    – se persona separata: estratto di matrimonio e verbale di omologa della separazione;
    – se persona divorziata: certificato di stato libero (se il divorzio è recente occorre la sentenza di divorzio).
  3. Atto di provenienza: fotocopia integrale dell’atto notarile di acquisto, donazione, divisione o altro, oppure della dichiarazione di successione.
  4. Documentazione catastale: planimetrie catasto fabbricati, estratti di mappa, eventuali variazioni catastali e frazionamenti . Se non ci sono provvederemo noi, tramite lo Studio di Geometri Partner, ad ottenerli.
  5. Per quanto riguarda le visure ipotecarie e catastali, poiché il notaio è responsabile per legge della regolarità dell’acquisto e della libertà dei beni da ipoteche e altri vincoli, dovrà sempre verificare e aggiornare le visure fino alla data del rogito.
  6. Per la vendita di Fabbricati:
    Copia della licenza o concessione edilizia o permesso di costruire iniziale (se l’inizio della costruzione è posteriore al 01/09/1967);
    – Schede catastali (come detto in precedenza) che rispecchiano lo stato di fatto attuale dell’immobile. N.b: dal 1° luglio 2010 è obbligatorio indicare nell’atto, a pena di nullità quanto segue:: a) che la scheda catastale è conforme allo stato di fatto b) che gli immobili sono correttamente intestati presso il Catasto Fabbricati alla parte venditrice. –
  7. Certificato di destinazione urbanistica, se vi sono terreni con superficie superiore a 5000 mq.
    – Qualora fossero state apportate modifiche catastali, urbanistiche o edilizie (anche ristrutturazioni) occorre tutta la relativa documentazione, ovvero: schede catastali anteriori alla modifica documentazione presentata/rilasciata dal Comune ed eventuali copie delle concessioni edilizie o permessi di costruire – anche in sanatoria – o delle domande di concessione o di permesso in sanatoria e delle denunce di inizio attività (DIA).
  8. Condono edilizio in corso – Se non è stata rilasciata la concessione in sanatoria, occorre la fotocopia integrale della domanda di condono protocollata dal Comune competente e la fotocopia dei versamenti relativi all’oblazione e ai contributi concessori.
  9. – Copia del certificato di agibilità/abitabilità che é un documento che attesta il verificarsi delle condizioni di sicurezza, igiene, salubritá di un immobile e dei suoi impianti, sulla base delle prescrizioni della normativa vigente.
  10. – Attestato di prestazione energetica APE che é un documento che descrive le condizioni energetiche di un edificio, di un’abitazione o di un appartamento. Se non c’è provvederemo noi, tramite lo Studio di Geometri Partner, ad ottenerlo
  11.  Copia del regolamento di condominio.
  12. Nel caso di fabbricato locato a terzi copia del contratto di locazione.
  13. NB. Aspetti tecnico-amministrativi: ai fini della sicurezza dei cantieri e degli impianti, tutti i fabbricati costruiti dopo l’entrata in vigore del decreto legislativo 494/96, devono essere corredati del fascicolo del fabbricato; se costruiti dopo l’entrata in vigore della legge 46/90, inoltre, sono necessarie le certificazioni di conformità degli impianti realizzati. Qualora l’alloggio facesse parte di un condominio, è sufficiente che tale documentazione esista e sia depositata presso l’amministratore del condominio.
  14. NB.Tutta la Documentazione Mancante prima dell’Atto di Vendita provvederemo noi, a nostro spese, tramite lo Studio di Geometri Partner, ad ottenerla.

Ora che OnlyBeautifulHouses Immobiliare ha l'Incarico di Vendere che succede?

Effettueremo una Analisi Digitale Comparativa del Tuo Immobile per individuare con Te il Prezzo da indicare. Dopo aver effettuato il sopralluogo, Ti daremo dei consigli di come sistemare le stanze o aerea dell’Immobile, per poter valorizzare al meglio le Foto, la Video Visita, il Tour Virtuale 360° e, se Casale o Villa le Foto e  Video con Drone. Ti mostreremo, PRIMA della Pubblicazione, l’Immagine creata dell’ Immobile per la Tua Approvazione. Pianificheremo, secondo il Target del Potenziale Acquirente del Tuo Immobile, le Campagne sui Portali Italiani, Europei, Internazionali, su Facebook e Google. Ti terremo al corrente, con tempi a Tua scelta,  di ogni Interessamento, Opinione, Proposta. Con la nostra’Esposizione a 360° del Tuo Immobile, eviteremo molte Visite inutili. Gli Interessati la potranno visitare a 360° con lo SmartPhone o, nel nostro ufficio, con il Visore VR, che rende una reale sensazione di Presenza. Sezioneremo solo potenziali Compratori motivati per visionare la Proprietà, a Tua scelta, con o senza la Tua presenza. Se il Compratore vorrà già vedere la Casa trasformata con le proprie idee, i nostri Architetti disegneranno degli Home Staging delle Camere secondo i gusti indicati. Uno studio di Architettura e uno Studio di Geometri Partner Ti seguiranno in ogni Situazione. Per qualsiasi Info potrai WhatsApp H7/24! Preferiamo usare WhatsApp, invece del Telefono, per qualsiasi comunicazione tra Noi, così per Tua e Nostra garanzia, avremo sempre il Report completo.

8 cose da sapere per acquisti in sicurezza, la guida di notai e consumatori.

IL COMPROMESSO NON E’ LA PROPOSTA D’ACQUISTO: Il preliminare di vendita, o compromesso, e’ il contratto con il quale il venditore e l’acquirente si obbligano a concludere una compravendita, stabilendone modalita’ e termini. Serve a impegnare le parti per il tempo necessario a risolvere eventuali problemi che non consentono la vendita immediata: ad esempio per l’acquirente la ricerca di un finanziamento e per il venditore la consegna di una nuova casa. Con la firma del preliminare il venditore e l’acquirente assumono un obbligo giuridico di concludere un contratto definitivo di compravendita con il quale si trasferisce la proprieta’ (o altro diritto reale) di un immobile. E’ importante distinguere il preliminare dalla proposta d’acquisto, che impegna solo la parte che l’ha firmata.La proposta d’acquisto – di solito un modulo prestampato fornito dall’agenzia immobiliare – e’ la dichiarazione dell’acquirente di voler acquistare un certo bene a un certo prezzo. La proposta d’acquisto deve essere accompagnata normalmente dal versamento di una somma di denaro a titolo di ”caparra”. Tale somma resta ”bloccata” (e quindi viene sottratta alla disponibilita’ dell’acquirente) per tutta la durata di validita’ della proposta di acquisto. Nel frattempo il venditore e’ libero di valutare anche altre offerte. Quindi non e’ certo che a fronte del ”sacrificio” subi’to dall’acquirente l’affare venga concluso. La sottoscrizione del preliminare, che e’ anch’essa normalmente accompagnata dal versamento di una determinata somma di denaro a titolo di ”caparra”, impegna, invece, da subito entrambe le parti.E’ quindi sempre preferibile stipulare un preliminare. Tuttavia nel caso si debba sottoscrivere una proposta d’acquisto e’ consigliabile: fissare una durata la piu’ breve possibile e prevedere una caparra minima. Fino a quando la proposta d’acquisto non e’ accettata dal venditore, l’acquirente puo’ cambiare idea, a meno che essa sia stata formulata come proposta irrevocabile per un dato periodo nel qual caso la revoca, per quel periodo, e’ inefficace. Occorre ricordare tuttavia che nel momento in cui la proposta dell’acquirente viene accettata dal venditore, con la firma di quest’ultimo si conclude di fatto il preliminare di vendita, che avra’ le clausole indicate nel testo rigido, di solito prestampato, della proposta d’acquisto.TRASCRIZIONE DEL PRELIMINARE, COME TUTELARSI: Nonostante la firma del preliminare il venditore: potrebbe vendere lo stesso immobile ad altre persone o costituire su di esso diritti reali di godimento (ad es. un usufrutto); potrebbe iscrivere ipoteche sull’immobile. Se questo accade, non si puo’ chiedere al giudice di invalidare la vendita o la costituzione del diritto reale di godimento o la concessione dell’ipoteca, ma si puo’ solo chiedere il risarcimento dei danni. Il venditore, inoltre, a prescindere da una sua ”scorretta” attivita’ negoziale, potrebbe ”subire” azioni sull’immobile da parte di terzi (pignoramenti, sequestri, ipoteche giudiziali, atti di citazione).C’e’ comunque un rimedio per evitare tutte queste conseguenze spiacevoli: la trascrizione del preliminare, per la quale e’ necessario l’intervento del notaio. Quali garanzie da’? Con la trascrizione del preliminare nei Registri Immobiliari, altre eventuali vendite dello stesso immobile e in genere tutti gli atti fatti o ”subi’ti” dal promittente venditore non pregiudicano i diritti del promissario acquirente. La trascrizione del preliminare produce un effetto prenotativo facendo retroagire gli effetti della trascrizione dell’atto. definitivo al momento della trascrizione del preliminare. In altre parole, nei rapporti con i terzi, e’ come se l’atto definitivo fosse stato trascritto nel momento in cui e’ stato trascritto il preliminare. In questo modo vengono neutralizzate eventuali trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli successive alla trascrizione del preliminare.La trascrizione del preliminare garantisce, inoltre, un’ulteriore tutela all’acquirente anche per il caso di mancato adempimento del contratto preliminare. Infatti la norma riconosce ai crediti dell’acquirente che sorgono per effetto di tale inadempimento (ad esempio per il rimborso degli acconti pagati o per ottenere il doppio della caparra) privilegio speciale sul bene immobile oggetto del contratto preliminare. In pratica l’acquirente, nella ripartizione di quanto ricavato dalla vendita ”forzata” del bene, ha diritto di essere preferito ad altri creditori e quindi di essere pagato prima degli altri creditori. Tali specifiche tutele, peraltro, trovano applicazione solo se il contratto definitivo viene trascritto entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la sua conclusione e comunque entro 3 anni dalla trascrizione del preliminare. La trascrizione del preliminare garantisce una specifica tutela alla parte acquirente anche per il caso di fallimento del venditore e conseguente mancato adempimento del contratto preliminare.Quando insomma sara’ piu’ opportuno trascrivere un preliminare che si sostanzia nell’inserimento del contratto preliminare nei Registri Immobiliari ? Quando e’ maggiore il rischio di incorrere in una delle spiacevoli conseguenze sopra illustrate ossia: quanto maggiore e’ il lasso di tempo che dovra’ trascorrere tra la data di stipula del preliminare e la data di stipula del contratto definitivo; quanto maggiore e’ l’importo da versare a titolo di caparra o di acconto; quanto maggiore e’ il rischio di azioni di terzi per il caso di insolvenza del venditore (come nel caso di venditore imprenditore e come tale fallibile).La trascrizione del preliminare comporta alcuni costi in piu’ rispetto al preliminare non trascritto. Fermo restando che l’imposta di registro (in percentuale variabile sul valore dei beni) va sempre pagata a prescindere dalla trascrizione, dovranno essere pagati in piu’: l’imposta fissa di trascrizione (attualmente 168.00 euro); i diritti fissi di trascrizione (attualmente 35.00 euro); l’onorario del notaio (ragguagliato al valore della cessione. Peraltro, se il notaio sara’ lo stesso a stipulare sia il contratto preliminare sia il definitivo, si potra’ ottenere un significativo risparmio di spesa con riguardo a quest’ultimo atto, poiche’ il notaio avra’ eseguito gran parte degli accertamenti a tal fine richiesti gia’ in occasione del preliminare).COSA NON DEVE MANCARE NEL COMPROMESSO: senza motivo di procedere alla compravendita, l’altra puo’ pretenderla dal giudice instaurando una causa. Si tratta dell’esecuzione in forma specifica prevista dall’art. 2932 del codice civile. La sentenza del Tribunale rende quel preliminare ”definitivo”: la proprieta’ passa all’acquirente e il prezzo deve essere pagato. Le clausole che regolano la vendita decisa dal giudice sono quelle del preliminare, oltre alle garanzie di legge. Di conseguenza, piu’ dettagliato sara’ il preliminare e maggiore sara’ la tutela delle parti perche’ otterranno una sentenza che riuscira’ a realizzare i loro interessi nel modo piu’ preciso. In sintesi il preliminare dovra’ senz’altro indicare gli elementi principali della vendita quali il prezzo e la casa da acquistare, l’indirizzo e una precisa descrizione (piani, stanze etc.). La casa dovra’ essere inoltre indicata con i dati del Catasto. E’ fondamentale che il preliminare contenga tali elementi, pena la sua nullita’. Si consiglia inoltre di procedere all’identificazione degli immobili in vendita mediante le planimetrie catastali che dovranno essere allegate al contratto preliminare.La prima e piu’ importante verifica da fare – allo scopo di non incorrere nel rischio che un terzo possa impugnare, a ragione, l’atto di compravendita – e’ quella di accertare che il promittente venditore che firma il preliminare di vendita sia il vero proprietario. Bisogna verificare innanzitutto se chi firma ha un valido atto di acquisto (la provenienza); se lui stesso ha comprato dal vero proprietario, risalendo, in sostanza, di vendita in vendita, fino a ricostruire la storia della casa nei venti anni precedenti. Con questa verifica si controlla l’eventuale presenza di ipoteche o servitu’, ossia diritti che in genere possono essere esercitati sulla casa (ad esempio il diritto di passaggio nel giardino) o eventuali trascrizioni pregiudizievoli (che possono cioe’ pregiudicare i diritti dell’acquirente.E’ importante anche verificare la regolarita’ edilizia della casa: se e’ stata costruita con regolare permesso di costruire, se esistono domande di condono in corso, se e’ agibile, e altro ancora. Se si vende o si acquista un appartamento in condominio, e’ bene inoltre gia’ al preliminare di vendita leggere il regolamento di condominio, verificare se ci sono eventuali delibere dell’assemblea condominiale inerenti lavori di straordinaria amministrazione e soprattutto spese condominiali non ancora pagate dal venditore.COME EVITARE IL RISCHIO CHE SALTI TUTTO: Qualora una delle parti si rifiutasse di stipulare il contratto definitivo, senza giustificato motivo, l’ordinamento riconosce alla parte ”non inadempiente” tre specifici strumenti di ”reazione” per la tutela dei propri diritti: primo, la parte ”non inadempiente” puo’ rivolgersi al giudice e ottenere una sentenza sostitutiva del rogito definitivo. E’ questa l’esecuzione in forma specifica. Secondo, in alternativa all’esecuzione in forma specifica la parte ”non inadempiente” potra’ richiedere, sempre al giudice, la risoluzione del contratto nonche’ il risarcimento del danno subi’to.Terzo, se nel contratto preliminare e’ prevista una caparra confirmatoria, la parte ”non inadempiente” potra’ anche richiedere il recesso dal contratto e avvalersi della caparra, trattenendola o esigendone il doppio; se ci si avvale della caparra confirmatoria, peraltro, non si potra’ agire per ottenere il risarcimento dei maggiori danni: i due rimedi (per orientamento giurisprudenziale) non sono cumulabili. Risoluzione e recesso saranno le uniche tutele a disposizione della parte ”non inadempiente” laddove non sia oggettivamente possibile richiedere l’esecuzione in forma specifica: si pensi al caso della mancata edificazione dell’immobile promesso in vendita dall’impresa costruttrice entro i termini stabiliti in contratto; ovvero al caso della vendita a terzi dell’immobile promesso in vendita con preliminare non trascritto.Inoltre se il preliminare e’ trascritto, l’acquirente ha un privilegio sull’immobile (ossia una garanzia particolare simile all’ipoteca) che garantisce il pagamento del doppio della caparra e la restituzione del denaro versato come acconto.CAPARRA E ACCONTO, IL PESO SUL COSTO FINALE: di solito chi propone di comprare una casa versa al promittente venditore, per dimostrare la serieta’ della propria proposta, una somma di denaro quale caparra confirmatoria. Quando si perfeziona la vendita, invece, la caparra viene scalata dal prezzo finale. Oltre al pagamento della caparra puo’ essere previsto il pagamento, prima del rogito definitivo, di rate di prezzo.Il preliminare deve pertanto indicare le relative scadenze, nonche’ come e dove le rate di pagamento del prezzo dovranno essere versate. E’ di fondamentale importanza, quindi, specificare nel preliminare se le somme versate o da versare prima del rogito definitivo debbano fungere da caparra confirmatoria o da acconto prezzo. Bisogna ricordare, inoltre, che i pagamenti non possono avvenire per contanti ma con assegni 16 non trasferibili o bonifici bancari.Infine la legge dispone che all’atto della vendita le parti dichiarino le modalita’ di pagamento del prezzo e della provvigione al mediatore (ad esempio Agenzie Immobiliari, etc.), del quale vanno indicati i dati identificativi. E’ opportuno inserire gia’ nel preliminare l’indicazione degli estremi di pagamento (assegni, bonifici, altro) del prezzo versato e della caparra. In caso di omessa, incompleta o falsa indicazione di questi dati si applicano pesanti sanzioni e il contratto sara’ tassato sul valore commerciale della casa e non sul suo valore fiscale.OCCHIO AGLI OBBLIGHI DEI COSTRUTTORI: Il decreto legislativo 20 giugno 2005 n. 122 prevede tre cose, nel caso di stipula di un preliminare avente per oggetto un immobile da costruire. Primo, l’obbligo a carico del costruttore/venditore di consegnare all’acquirente – prima o all’atto della stipula del contratto preliminare – una fideiussione, rilasciata da una banca o da un’impresa di assicurazione o ancora da un intermediario finanziario a cio’ abilitato, a garanzia di tutte le somme o comunque dei corrispettivi incassati dal costruttore stesso sino al trasferimento della proprieta’ o di altro diritto reale di godimento.Secondo, l’obbligo a carico del costruttore/venditore di consegnare all’acquirente (all’atto della stipula del con tratto definitivo di compravendita) una polizza assicurativa indennitaria di durata decennale a garanzia dell’obbligo a carico dello stesso di risarcire gli eventuali danni materiali e diretti dell’immobile, compresi i danni ai terzi, derivanti da rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi manifestatisi successivamente alla stipula del predetto atto di trasferimento della proprieta’. Terzzo, l’obbligo di conformare il contratto preliminare ad un contenuto ”minimo” fissato dal legislatore.Questi obblighi, pero’, vengono applicati solo se ci sono due presupposti. Il presupposto soggettivo che riguarda le parti del contratto. In particolare, e’ richiesto che a promettere di vendere sia un costruttore che agisce nell’esercizio di impresa e che a promettere di acquistare sia una persona fisica. Il presupposto oggettivo: deve trattarsi cioe’ di ”immobili da costruire”, ossia di immobili per i quali ”sia gia’ stato richiesto il permesso di costruire”, ma che ”siano ancora da edificare o per i quali la costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilita”’.Per il caso in cui il costruttore ometta di rilasciare la fideiussione, la legge prevede espressamente la nullita’ del contratto preliminare. La nullita’, peraltro, puo’ essere fatta valere solo dall’acquirente. La garanzia fideiussoria opera nel caso in cui il costruttore/ promittente venditore incorra in una ”situazione di crisi” ovvero nei casi in cui il costruttore sia o sia stato sottoposto a esecuzione immobiliare, in relazione all’immobile oggetto del contratto, ovvero a fallimento, amministrazione straordinaria, concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa.COSA VERIFICARE PRIMA DELL’ACQUISTO VERO E PROPRIO: Il preliminare deve contenere tutte le clausole di una vendita. Pertanto gia’ al preliminare le parti sono chiamate alla massima collaborazione per agevolare la verifica di tutte le condizioni necessarie per la firma del contratto. Il giorno della vendita, prima della firma, e’ opportuno inoltre che l’acquirente visiti effettivamente la casa da acquistare, verifichi se e’ pronta per la consegna e se e’ stata lasciata secondo gli accordi presi con il venditore.Sia il venditore che compratore sono tenuti a specifici adempimenti e alla presentazione di una serie di documenti. Sommariamente, il primo dovra’ fornire copia del suo atto notarile di acquisto con nota di trascrizione (o la dichiarazione di successione) e regolamento di condominio; planimetria catastale; tutti i provvedimenti edilizi-urbanistici; certificato di agibilita’ e certificato di stato libero o estratto riassunto dall’atto di matrimonio. In campo al venditore ci sono inoltre una serie di obblighi di comunicazione. Il compratore allo stesso modo, tra le altre cose, dovra’ confermare se usufruisce di agevolazioni fiscali per la prima casa e di eventuali crediti di imposta.In caso di fallimento del venditore prima del rogito definitivo, tutto dipende dalle decisioni del curatore fallimentare. Solo nel caso di immobile da costruire l’acquirente (a cui a suo tempo il costruttore ha consegnato la prescritta fideiussione) puo’, anticipando la decisione del curatore, imporre la sua scelta per ottenere il rimborso garantito dalla polizza fideiussoria, rinunciando all’acquisto del bene.

E' vero che da pochi mesi esiste una Garanzia DEFINITIVA per l'Acquirente e il Venditore?

Si, si tratta del DEPOSITO PREZZO. Con la legge sulla concorrenza (legge n. 124/2017, articolo 1, commi 63 e seguenti, entrata in vigore il 29 agosto) ha chiuso il cerchio prevedendo la facoltà dell’acquirente di richiedere il deposito del prezzo al notaio rogante fino ad avvenuta trascrizione del contratto di compravendita. Chi compra si vede esposto al rischio che, tra la data del rogito e la data della sua trascrizione nei predetti registri, venga pubblicato un gravame inaspettato a carico del venditore: un’ipoteca, un sequestro, un pignoramento, una domanda giudiziale, eccetera. Scenari del tipo appena descritti si sono verificati assai raramente. I notai adempiono infatti all’obbligo della trascrizione in tempi molto brevi quasi azzerando i rischi. La “scena” tradizionale (al rogito il venditore consegna le chiavi e l’acquirente paga il prezzo) è dunque destinata a cambiare. La nuova legge infatti afferma (importando in Italia una prassi già da tempo vigente in Francia) che se ne sia «richiesto da almeno una delle parti», il notaio deve tenere in deposito il saldo del prezzo destinato al venditore fino a quando non sia eseguita la formalità pubblicitaria con la quale si acquisisce la certezza che l’acquisto si è perfezionato senza subire gravami.

 EFFETTI DEL DEPOSITO Le somme che il notaio si vede versare da parte dell’acquirente (e che dovranno necessariamente essere intestate non al venditore, bensì al notaio stesso) saranno da lui segregate su di un conto corrente dedicato che ha appositamente acceso in banca con la destinazione di “conto dedicato ai sensi della Legge 147/2013”. Queste somme sono assolutamente al sicuro: sia perché sono separate dal patrimonio del notaio (non cadono nella sua successione, in caso di premorienza; non vanno nella comunione legale del coniuge; sono impignorabili da parte dei suoi creditori) sia perché sono impignorabili anche dai creditori del venditore. Non solo.  Gli interessi attivi che produce il conto dedicato vanno a beneficio delle piccole e medie imprese.

POSSIBILI ULTERIORI UTILIZZI DEL DEPOSITO PREZZO Il deposito del prezzo protegge dal rischio di trascrizioni o gravami pregiudizievoli nelle more tra la stipula e la trascrizione dell’atto. Ma può tornare utile alle parti nelle seguenti ipotesi:

1) PRESENZA DI UN PIGNORAMENTO O DI UNA IPOTECA PREGRESSA – La casa è gravata da un pignoramento o da un’ipoteca. In atto si conviene che il prezzo venga pagato solo ad avvenuta cancellazione di dette formalità.

2) CASA SOGGETTA A PRELAZIONE LEGALE – L’immobile è soggetto a prelazione legale. In atto si conviene che il prezzo venga pagato una volta che sia venuta meno la possibilità di esercitare la prelazione.

3) CASA NON AGIBILE – Nell’atto si conviene che il prezzo venga pagato solo ad avvenuta presentazione della segnalazione certificata di agibilità.

4) CASA NON LIBERA DA PERSONE O COSE – L’immobile è ancora occupato dal venditore. Si conviene che il prezzo venga pagato solo ad avvenuta consegna della casa all’acquirente libera da persone e cose.

5) PRESENZA DI DEBITI DEL VENDITORE – Il venditore non ha ancora saldato tutte le spese condominiali a suo carico (ad es. spese straordinarie deliberate prima dell’atto per opere non ancora eseguite al momento della stipula). Al fine di garantire l’acquirente (che potrebbe essere chiamato a rispondere di tali spese ex art. 63 disp. att. c.c.) presso il notaio vengono depositate le somme necessarie a coprire tali spese con l’incarico per il notaio di effettuare i pagamenti richiesti dall’amministratore di condominio.

FACOLTATIVITA’ DEL DEPOSITO PREZZO A differenza di come avviene in Francia, la tutela del deposito prezzo è facoltativa: in sede di rogito l’acquirente, a seconda dei casi, può optare per avvalersene o rinunziarvi. Sarebbe conforme a correttezza e buona fede nelle trattative tra le parti (ed anche nei rapporti con il notaio) che tale opzione venga manifestata in tempo utile perché il venditore si possa organizzare. Nulla esclude, comunque, che di fronte a motivi gravi sopravvenuti e imprevedibili, si possa manifestare l’opzione anche direttamente alla stipula. Costo circa 500 euro.

TUTELA ANCHE PER IL VENDITORE Il deposito del prezzo garantisce il corretto e sicuro perfezionamento del trasferimento del denaro dall’acquirente al venditore, il quale incasserà le somme dopo qualche giorno ma non correrà alcun rischio in ordine all’effettivo incasso della somma pattuita.

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